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· 黄凡 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

一年前，本人在秦圈写过《》一文，文中根据国内房价水平已经很高、老百姓的钱包不再鼓胀、经济增速放缓成定局、居民收入前景并不乐观等实际客观因素，对国内房价走势作出了悲观的判断。

(相关资料图)

一年过去了，我们看看实际情况如何？是否真如文中所预判的走势疲弱？

首先让我们看国内二手房价格数据：国内城市2023年第一季度二手房价格变动情况（数据来源：国家统计局）

除了北京、上海这两个“宇宙房价中心”及其他个别城市还有微涨外，其余各大城市房价与上年同比一律下跌。这应该是十五年来国内房价最疲弱的表现了，国内房价的整体下跌已经是不争之实。

其次，本人上个周末到了上海郊区某楼盘转了一圈，前来看房的潜在买家稀稀落落，总人数还比不上在场的中介经纪人员以及售楼处工作人员多。这与过去售楼处熙熙攘攘的热闹场景有天壤之别，而连带我们看房的中介也坦言：现在买房的目的就别指望会有好的升值回报，目标只求保值……这与过去中介口若悬河地描绘一线城市房价的无限升值对比鲜明。

毫无疑问，过去大家一直在喊“狼来了，狼来了……” ，而房价下跌的狼，这次终于是真来了！

那么房价下跌的总体趋势是否会很快逆转？

我们还是用国内房价水平、老百姓负担能力、宏观经济增速、居民收入前景等决定性因素来分析吧。

我认为：国内房价水平依然很高，老百姓的负担能力超负荷，宏观经济增速依然继续放缓，居民收入前景难言乐观……这些都是明摆着的事实。而且，人口的增长不再、社会的老龄化进程持续等新现象又已经导致房子的供需关系逆转，因此，真不能预期国内房价疲弱走势近期能有明显改观。

那么，各方面该如何应对？

对于管理层的建议，“适应常态”为正道‍

我们都知道卖地收入以及与房地产相关的税收，一直是地方财政的重要收入来源，这就不难理解在过去的十几年间，每当房地产市场出现疲态，各级政府的刺激政策就会出台，且各种措施持续推出直到房价大涨为止。其中上一轮的“大发明”就是“涨价去库存”。

然而，用持续的刺激来维持房价高高在上并非没有代价，地方政府、房地产企业、拥有房产的居民的债务水平无一例外地持续高升。目前，债务水平已经相当高，继续加杠杆就加不动了。

从2023年第一季度的各项经济指标中我们看到：

反映整体货币供应量的广义货币（M2）3月末余额281.46万亿元，同比增长12.7%，流通中货币（M0）余额10.56万亿元，同比增长11%。

今年一季度净投放现金961亿元，同期人民币贷款增加10.6万亿元，外币贷款增加171亿美元。到3月末，本外币贷款余额230.66万亿元，同比增长11.1%。月末人民币贷款余额225.45万亿元，同比增长11.8%。

代表国内实际利率水平的3月份同业拆借加权平均利率为1.7%，分别比上月和上年同期低0.22个和0.37个百分点；质押式回购加权平均利率为1.85%，分别比上月和上年同期低0.22个和0.23个百分点。

货币供应增长远大于实际GDP的增长，同时实际利率水平持续走低。这样的货币政策非常宽松背景下，本该出现过去的宽松周期中房价与物价齐涨的局面，然而我们到目前为止看不到通胀的出现。

如上图，最新公布的国内物价指数显示同比已持续三个月下跌且接近0，而环比则连续3个月在负区间内。

而且货币投放力度空前也拉不动物价与房价上涨。在这个时候，如果继续加大刺激的力度，只会进一步极度透支未来，根本无助于把经济稳定在以合理速度增长的轨道。

因此建议管理层适应房价不再明显上涨的常态，让不涨的房价等一下居民收入增长的脚步，从而让房价回到大众能负担的水平。这种尊重规律、从善如流的“无为”，其实更有利于房地产行业的长期健康发展。

对于刚需一族而言，“能买则买”是原则

“能买则买”意味着买房以自用为导向，并坚持不要因买房而负担过高的债务而影响生活质量。

本人一贯认为：自住的房子只要买得起随时可买，因为这是安居之本。无论是在房价持续上涨的过去，还是在房价低迷的当下。这一原则依然适用。

无论房价今后是涨，还是跌，都不影响房子本身的使用价值。

而且，对于以自用为目的的买房人而言，房价不涨或者下跌，则无论是买首套房或者是买改善住房都会变得更容易负担得起。

这难道不是好事吗？

对于买房投资者，“性价比高”为硬道理

把房子作为投资品时，其价格虽受各种政策预期的影响，其最根本的价格中枢决定因素是其长期的投资收益（也就是租金水平）。

目前，在国内大城市按现价买房所得的租金回报率普遍不足2%，明显低于当前以及长期的无风险利率水平。这就说明，国内房价的总体水平依然远在其价值中枢之上。

如果能找到大城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。不过，这样的投资房目前市况下是很难找得到的。

找不到性价比高的投资房怎么办？凉拌就好！

现实的状况就是国内投资人普遍已经超配房地产投资，城市居民住户有几套房子在手是普遍现象。这种资产配置的失衡长期而言是不利于财富平稳实现保值增值的。

即使做不到把房地产这部分配置主动降低下来，那么，对前景不明朗的房地产市场采取作壁上观策略也是正确之举。

随着时间的推移，增加含优质股权投资、保障性保险、海外投资等的其他资产的配置，整体的房地产资产的占比就会降下来让资产配置变得更均衡，更能抵御未来的市场不确定性。

总而言之，房价目前的疲弱是经济周期规律的力量所致，是不以各方参与者的意志为转移的。因此，参与各方应顺应规律，顺势而为方为正道。

文中插图由合作摄影师沈啸岗提供。

「 图片 | 视觉中国 」

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